Como funciona a amortização

Um pagamento, dois trabalhos diferentes

Juros é a taxa cobrada sobre o saldo devedor do período. O pagamento do principal reduz o valor ainda devido. Um pagamento de 304,22 não é uma redução de 304,22 na dívida quando parte dele cobre os juros.

Com uma taxa constante e pagamentos regulares, um saldo maior gera mais juros no início do cronograma. À medida que o principal é quitado, os juros do próximo período diminuem. Uma parcela maior do pagamento pode então reduzir o principal. A explicação do CFPB sobre o pagamento de uma hipoteca descreve essa divisão variável.

Calcular a parcela fixa

Para o valor emprestado P, taxa mensal i e número de pagamentos mensais n, o pagamento M = P × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]. Para uma taxa anual nominal de 6%, i = 0,06 ÷ 12 = 0,005. Um empréstimo com taxa zero utiliza P ÷ n.

Esta fórmula pressupõe pagamentos no final de períodos mensais iguais e uma taxa constante. A referência da função PMT da Microsoft documenta o mesmo tipo de modelo de pagamento constante. Nem a fórmula nem o resultado do pagamento incluem todas as taxas ou impostos possíveis.

Contratos com juros diários, períodos iniciais irregulares, saldos balão e alterações de taxa exigem um cronograma que corresponda aos seus termos reais.

Siga o saldo por três meses

Adicione um empréstimo ilustrativo de 10.000,00 a 6% nominal anual para 36 pagamentos mensais. A fórmula fornece 304,219374… por mês, arredondado para 304,22. Neste exemplo, os juros de cada mês são arredondados para centavos antes de aplicar o pagamento.

Em uma tela estreita, role a tabela horizontalmente para ver todas as colunas.

Leia uma linha da esquerda para a direita: o pagamento cobre os juros primeiro, a porção restante reduz o principal e o saldo de fechamento torna-se o saldo inicial do mês seguinte.

Por que o último pagamento pode ser diferente

Arredondar um pagamento teórico para centavos introduz uma pequena diferença a cada mês. Arredondar os juros também altera levemente o cronograma. Portanto, um pagamento final ajustado para quitar o saldo restante é normal em um cronograma modelado.

Para o exemplo acima, 35 pagamentos de 304,22 e um pagamento final de 304,18 totalizam 10.951,88. O principal é 10.000,00, então os juros totais são 951,88. Multiplicar o pagamento teórico não arredondado por 36 resulta em 951,89748… de juros em vez disso. Ambas as calculadoras devem ser rotuladas com suas convenções; misturá-las cria uma discrepância falsa.

Um credor usando datas de pagamento reais ou uma política de arredondamento diferente pode gerar um cronograma diferente.

Como um pagamento extra altera os juros futuros

Se um valor extra reduzir imediatamente o principal, o período seguinte começa com um saldo menor. Com a mesma taxa fixa, isso gera menos juros. Manter o pagamento normal inalterado pode, portanto, encurtar o cronograma.

Adicionar 50,00 mensalmente a este exemplo extingue o empréstimo modelado em 31 meses, com juros totais de 807,29. A redução de 144,59 é juros economizados, não dinheiro criado magicamente pelos pagamentos extras. O dinheiro extra paga o principal mais cedo.

Verifique o contrato antes de fazer pagamentos extras. A explicação sobre penalidade de pré-pagamento do CFPB indica que alguns contratos de empréstimo podem cobrar por reembolso antecipado.

Use o calendário para fazer perguntas mais precisas

Compare o valor financiado, a base da taxa, a data do primeiro pagamento, o prazo de reembolso e as taxas com a oferta real. Um extrato de hipoteca também pode coletar impostos ou seguros, fazendo com que o valor devido seja maior do que sua parte de principal e juros.

A calculadora de pagamento de empréstimo oferece uma ilustração de taxa fixa transparente. Use a comparação de pagamentos extras para isolar o principal extra regular. Nenhuma delas toma uma decisão de aprovação de crédito ou substitui o extrato bancário de um credor.