Como se amortiza um empréstimo

Um pagamento, dois trabalhos diferentes

Os juros são o custo pelo saldo em dívida pendente do período. O pagamento do principal reduz o montante ainda em dívida. Um pagamento de 304,22 não é uma redução de 304,22 na dívida quando parte dele cobre os juros.

Com uma taxa constante e pagamentos regulares, um saldo maior gera mais juros no início do período. À medida que o capital é reembolsado, os juros do próximo período diminuem. Uma parcela de pagamento mais elevada pode, então, reduzir o capital. A explicação do CFPB sobre o reembolso de hipotecas descreve esta divisão variável.

Calcular a prestação fixa

Para o valor emprestado P, taxa mensal i e número de pagamentos mensais n, o pagamento M = P × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]. Para uma taxa anual nominal de 6%, i = 0,06 ÷ 12 = 0,005. Um empréstimo a zero de taxa utiliza P ÷ n.

Esta fórmula assume pagamentos no final de períodos mensais iguais e uma taxa constante. A referência da função PMT da Microsoft documenta o mesmo tipo de modelo de pagamento constante. Nem a fórmula nem o resultado do seu pagamento incluem todas as taxas ou impostos possíveis.

Contratos com juros diários, períodos iniciais irregulares, saldos balão e alterações de taxa exigem um calendário que corresponda aos seus termos reais.

Siga o saldo durante três meses

Adicione um empréstimo ilustrativo de 10 000,00 a 6% nominal anualmente para 36 pagamentos mensais. A fórmula fornece 304,219374… por mês, arredondado para 304,22. Neste exemplo, os juros de cada mês são arredondados para centavos antes de aplicar o pagamento.

Num ecrã estreito, deslize a tabela horizontalmente para ver todas as colunas.

Leia uma linha da esquerda para a direita: o pagamento cobre os juros primeiro, a parte restante reduz o capital, e o saldo de encerramento torna-se o saldo inicial do mês seguinte.

Por que o último pagamento pode diferir

Arredondar um pagamento teórico a centavos introduz uma pequena diferença todos os meses. Arredondar os juros também altera ligeiramente o cronograma. Assim, um pagamento final ajustado para liquidar o saldo restante é normal num cronograma modelado.

Para o exemplo acima, 35 pagamentos de 304,22 e um pagamento final de 304,18 totalizam 10 951,88. O capital é 10 000,00, pelo que os juros totais são 951,88. Multiplicar o pagamento teórico não arredondado por 36 resulta em 951,89748… de juros. Ambas as calculações devem ser rotuladas com as respetivas convenções; misturá-las cria uma discrepância falsa.

Um credor que utilize datas de pagamento reais ou uma política de arredondamento diferente pode gerar um cronograma diferente.

Como um pagamento extra altera os juros futuros

Se um valor extra reduzir imediatamente o capital, o período seguinte inicia com um saldo menor. Com a mesma taxa fixa, isso gera menos juros. Manter o pagamento normal inalterado pode, portanto, encurtar o prazo.

Adicionar 50,00 mensalmente a este exemplo liquida o empréstimo modelado em 31 meses, com juros totais de 807,29. A redução de 144,59 é juros poupados, não dinheiro criado magicamente pelos pagamentos extras. O dinheiro extra paga o capital mais cedo.

Verifique o acordo antes de fazer pagamentos extras. A explicação sobre penalidade de pré-pagamento da CFPB indica que alguns contratos de hipoteca podem cobrar por reembolso antecipado.

Use o calendário para fazer perguntas mais precisas

Compare o valor financiado, a base da taxa, a data do primeiro pagamento, o prazo de reembolso e as taxas com a oferta real. Um extrato de hipoteca também pode recolher impostos ou seguros, fazendo com que o valor a pagar seja superior à sua parte de capital e juros.

A calculadora de reembolso de empréstimo oferece uma ilustração de taxa fixa transparente. Utilize a comparação de pagamentos extras para isolar o principal adicional regular. Nenhuma das duas toma uma decisão de aprovação de crédito ou substitui o extrato de conta de um credor.